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Comprar un piso para alquilar, ¿buena o mala idea?

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Muchas personas se lanzan de cabeza a invertir en alquileres. Puede parecer una buena idea, yo personalmente lo hago, pero mucha gente no es consciente de lo que está en juego.

En este artículo explicaré un poco cómo veo yo las cosas.

Hay muchos factores a tener en cuenta a la hora de decidir si comprar o no un piso de alquiler.

He aquí algunas cosas que debes tener en cuenta:

1. Ubicación :

¿Dónde está situado el piso? ¿Está en una zona deseable y fácil de alquilar? Si no es así, podría ser difícil encontrar inquilinos y acabar perdiendo dinero con la inversión. Elijo mis pisos de alquiler como si pensara mudarme. Es una regla que me impongo porque si a mí no me apetece vivir allí a mucha gente tampoco le va a gustar. No es una verdad absoluta, ¡pero así es como actúo!

2. Costes de mantenimiento :

Asegúrese de tener en cuenta el coste de cualquier reparación o mantenimiento necesario de la propiedad. Estos costes pueden acumularse rápidamente y reducir tus beneficios.

Para leer Aprenda a invertir en alquileres amueblados: Formación en inversión en alquileres amueblados

3. Opciones de financiación :

Es importante investigar las distintas opciones de financiación antes de realizar una compra.

¿Es rentable comprar un piso para alquilarlo?

La respuesta a estas preguntas depende de una serie de factores, como su presupuesto, el tipo de propiedad que desea y su ubicación, entre otros, pero también del estado actual del mercado inmobiliario en su zona y de los ritmos a los que se venden las viviendas en su zona, entre otros factores que afectan a la tasa de inflación, etc., de los que hablaremos más adelante en este artículo. Así que empecemos por lo que realmente se entiende por "burbuja" inmobiliaria.

¿Qué son las burbujas?

Una burbuja es un periodo en el que los precios suben mucho más deprisa que la tendencia normal.

El mismo efecto puede observarse cuando se desploma un mercado bursátil o cuando se produce una crisis económica, por ejemplo, la Gran Depresión de 1929, cuando muchas personas perdieron sus ahorros y muchas empresas se vieron obligadas a cerrar, lo que provocó un grave desempleo y dificultades económicas para millones de personas en todo el mundo, Esto provocó un aumento dramático de los niveles de pobreza y hambre en todo el mundo, aunque fue una crisis financiera mundial la que desencadenó la Gran Depresión y no ninguna burbuja inmobiliaria (aunque muchos expertos sostienen que la burbuja inmobiliaria que comenzó en 2006 estuvo directamente relacionada con la crisis de las hipotecas de alto riesgo).

Asegúrese de que su región no se encuentra en una situación de burbuja, ¡intente no comprar demasiado caro! Es fácil decirlo, ya que este tipo de situación suele ser difícil de detectar...

¿Por qué invertir en inmuebles de alquiler?

1) Puede merecer la pena ser propietario de un inmueble, aunque sólo sea para alquilarlo.

Para empezar, hay que disipar algunos mitos:

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-Las propiedades en alquiler no siempre son más seguras que las acciones u otros activos porque son mucho menos líquidas;

No ofrecen buenas ventajas fiscales sobre sus ingresos o plusvalías;

-¡No puedes 'alquilar' tu casa!

Es cierto que el nivel de riesgo es mayor al comprar una propiedad en alquiler que al comprar una acción, pero esto no significa que sea necesariamente peor que otras inversiones como la propiedad inmobiliaria, los bonos o las acciones, que tienen riesgos similares pero rendimientos más bajos.

De hecho, invertir en bienes inmuebles puede tener sentido por varias razones:

Si desea diversificar su cartera y añadir cierta estabilidad a sus rendimientos, los bienes inmuebles ofrecen varias ventajas frente a los productos financieros tradicionales:

-Los rendimientos de las inversiones inmobiliarias son estables y previsibles;

Para leer Optimice su patrimonio inmobiliario con los cursos de formación de Audrey Perrin

-Suelen ser más baratos que los productos financieros;

-Los bienes inmuebles pueden ayudar a protegerse contra la inflación proporcionando una "cobertura contra la inflación", aunque no hay garantía de que los bienes inmuebles puedan superar a la inflación en cualquier momento;

-La inversión en bienes inmuebles ofrece mayor liquidez y acceso a los fondos que la mayoría de los productos financieros, lo que facilita la venta rápida de su inversión en caso necesario;

-Es posible ganar dinero con los bienes inmuebles aunque suban los tipos de interés (siempre que los alquileres se mantengan constantes);

-Ser propietario de un inmueble de alquiler le brinda la oportunidad de convertirse en arrendador, lo que puede reportarle grandes satisfacciones.

¿Cómo invertir con éxito en alquileres?

1- ¡Haz los deberes!

Como hemos dicho antes, invertir en propiedades de alquiler no es una tarea fácil, se necesita tiempo, esfuerzo y dinero para averiguar todo sobre la propiedad que va a comprar (ascensor, calefacción, sistema eléctrico, piscina, plazas de aparcamiento, etc.). Por lo tanto, es necesario investigar la propiedad y sus características para asegurarse de que está comprando algo que se adapta a sus necesidades y que le beneficiará a largo plazo. No puede pretender comprar una casa sin saber lo que vale y qué valor obtiene por su dinero o si debe esperar a un precio mejor o no.

Para leer Baptiste Joly Avis Saque el máximo partido a sus activos inmobiliarios

El primer paso es siempre consultar al vendedor (o propietario) del inmueble, que suele ser un agente inmobiliario o un corredor especializado en la gestión de propiedades, para hacerle preguntas sobre su propiedad y sobre si tiene otras propiedades como la suya en el mismo barrio o en otra zona que puedan adaptarse mejor a sus necesidades. De este modo, podrá comparar su propiedad con la suya, conocerla mejor y ver si cumple todos sus requisitos.

¿Qué rentabilidad puede esperarse de una inversión en alquiler?

¿Cómo puedo saber el rendimiento del alquiler de mi inversión inmobiliaria?

La mejor manera de hacerlo es calcular el alquiler que se percibiría si su propiedad se alquilara a largo plazo al valor de mercado actual de la propiedad y la tasa de vacantes prevista en la zona donde se encuentra su propiedad; esto le dará una idea del rendimiento que puede esperar del alquiler de su propiedad durante más de seis meses (alquiler a corto plazo). También puede utilizar la misma fórmula para determinar el rendimiento del alquiler de su propiedad durante un periodo más corto, por ejemplo tres o cinco años, pero entonces debe tener en cuenta el efecto del crecimiento del capital sobre el valor de la propiedad durante ese periodo y si el valor de la propiedad ha aumentado más que la cantidad invertida en ella (y por lo tanto no está sujeta al impuesto sobre plusvalías) o no (en cuyo caso es probable que haya una ganancia). Siempre debe utilizar su propio criterio para determinar lo que es razonable y realista.

¿Dónde invertir en inmuebles de alquiler?

En primer lugar, debe evaluar el tipo de propiedad de alquiler que desea comprar: ¿un piso o una casa? Esto es importante porque si elige un piso para alquilar, no obtendrá muchos ingresos extra por su venta al cabo de 10 años (aunque esto depende de la región), como ocurre con una casa; por el contrario, se venderá a un precio mucho más alto que un piso cuando lleve unos años alquilado (esto se llama capitalización). También puede comprar un edificio si le interesan los locales comerciales, pero asegúrese de que no existen contratos de arrendamiento en vigor que entren en conflicto con sus planes y de que conoce las leyes locales relativas a los nuevos inquilinos en edificios que llevan mucho tiempo sin renovarse, como los arrendamientos en edificios antiguos donde a veces no se permiten las renovaciones, etc.

Otro factor a tener en cuenta es si desea invertir en un país concreto o en el extranjero, en función de su situación personal, sus necesidades y su presupuesto, y, por supuesto, si piensa vivir en el inmueble o alquilarlo.

¿Cómo invertir en inmuebles de alquiler?

¿Qué es una vivienda de alquiler?

Un inmueble de alquiler es una propiedad que proporciona ingresos a su propietario o a otra persona (normalmente llamada inquilino). Si la propiedad es tuya, puedes vivir en ella mientras la alquilas, ya que no suele tributar como bien inmueble sino solo como bien mueble, lo que significa que no está sujeta al impuesto sobre plusvalías si se vende posteriormente (siempre que la hayas tenido más de un año).

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Si deja que otra persona utilice el inmueble como vivienda, esto se considera una actividad empresarial, y los beneficios de esta actividad están sujetos a impuestos si los obtiene alquilando el inmueble (esto significa que tiene que pagar impuestos sobre los beneficios). Asegúrese de que entiende este punto, ya que puede suponer una diferencia considerable en la cantidad de impuestos que paga.

También debe saber que si la propiedad no es utilizada por el inquilino durante más de 6 meses, se convierte en un "activo muerto" y los beneficios de los ingresos por alquiler no pueden deducirse de sus ingresos personales.

En conclusión

Una "burbuja" inmobiliaria es un periodo durante el cual los precios suben mucho más deprisa que la tendencia normal.

Cuando una bolsa se desploma, significa que ha perdido tanto valor en pocos segundos que no puede recuperarse.

Las propiedades en alquiler tienen una gran demanda y muchas empresas inmobiliarias se especializan en el alquiler de propiedades, no sólo en complejos vacacionales, sino también en naves industriales y oficinas comerciales. Para aprovechar esta tendencia, hay que tener algunos conocimientos básicos sobre el tema. Puede comprar un inmueble de alquiler para usted o para otra persona (normalmente su socio o incluso su cónyuge o hijos). Antes de tomar una decisión, piense qué propiedades se adaptan mejor a su situación financiera y siga los consejos legal y la política fiscal.

Comprar una propiedad puede ser caro y si no pregunta a los agentes inmobiliarios sobre la propiedad que busca, ¡puede obtener una mejor valoración!

Determinar el rendimiento del alquiler de una propiedad es sólo una indicación aproximada. El rendimiento de los alquileres varía en función de la ubicación y no siempre está claro si una propiedad dará un rendimiento razonable.

Comprar una propiedad es una forma excelente de generar ingresos pasivos.

Un inmueble de alquiler es una propiedad que proporciona una renta a su propietario o a otra persona (normalmente llamada inquilino). Si el inmueble es de su propiedad, puede vivir en él mientras lo alquila, ya que no suele tributar como bien inmueble sino sólo como bien personal, lo que significa que no está sujeto al impuesto sobre plusvalías si se vende posteriormente (siempre que lo haya tenido en su poder más de un año). Si deja que otra persona utilice el inmueble como vivienda, esto se considera una actividad empresarial, y los beneficios de esta actividad están sujetos a impuestos si los obtiene alquilando el inmueble (esto significa que tiene que pagar impuestos sobre los beneficios). Asegúrese de que entiende este punto, ya que puede suponer una diferencia considerable en la cantidad de impuestos que paga.

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